Çfarë ndodh me tregun e qirasë në Tiranë,investimi për apartament


24/02/2019

Ndërsa për çmimet, janë të njëjta me gjashtëmujorin e parë të vitit 2018 dhe nuk parashikojnë që të ketë rritje çmimesh as për vitin 2019. Në tregun e qirave për dyqane ka filluar tendenca rënëse e çmimeve, megjithëse oferta e shtuar nuk është në nivelet e pritshme të agjentëve të pasurive të paluajtshme. A ia vlen të investosh në blerjen e një apartamenti për ta dhënë me qira?! Kthimi i investimit në vite sipas disa zonave kryesore.

Prej shtatorit të vitit që lamë pas, apartamenti i zonjës Drita Hoxha është pa qiraxhinj. Familja që jetonte prej tre vitesh aty, njoftoi që në muajin gusht që do të lironte apartamentin, i cili ndodhet në një pallat ekzistues të ndërtuar pas viteve ’90 në zonën e Bllokut, për t’u shpërngulur në një zonë tjetër më të lirë dhe në një apartament me sipërfaqe më të vogël. Me përfundimin e muajit janar, mbushen pesë muaj që Drita nuk po gjen qiramarrës të rinj për apartamentin e saj 2+1 në zonën e Bllokut.

Çmimi i qirasë mujore për këtë apartament është 450 euro. Familja e mëparshme, duke qenë se kishte qëndruar për një kohë të gjatë në atë shtëpi, paguante një qira mujore prej 350 eurosh. Pasi familja u largua, Drita vendosi që të kryente rregullime të nevojshme, si mobilim të ri dhe rregullim të tualetit në mënyrë që ta rihidhte në tregun e qirasë me çmim më të lartë. Megjithatë, ajo ende nuk ka mundur që ta japë pronën me qira. Gjatë ditës, apartamentin vijnë e shikojnë shumë të interesuar, nga studentë, familje të vogla, por edhe të huajt nuk kanë munguar, por nuk është arritur në një finalizim transaksioni. Arsyeja kryesore është çmimi i shtrenjtë në raport me kushtet që ofron apartamenti në përgjithësi.

Xheni Jahja, agjente e pasurive të paluajtshme, thotë për “Monitor” se ka shumë raste kur ka një mospërputhje të çmimit që pretendon të marrë qiradhënësi nga prona dhe kërkesës nga qiramarrësi. Drita rriti çmimin pas rregullimeve së apartamentit për të marrë një fitim më të lartë. Mirëpo, për shkak se apartamenti i saj po qëndron për një kohë të gjatë bosh, Drita ka humbur prej qirasë së munguar.Jahja thotë se shpesh, qiramarrësit nuk e marrin në konsideratë humbjen që ju vjen nga të ardhurat e munguara, për shkak të çmimit të lartë. Nëse do ta mbante qiranë po aq sa e kishte më parë, 350 euro, prona do të ishte dhënë lehtësisht me qira dhe të ardhurat bruto vjetore prej saj do të ishin 4200 euro, ndërsa me qira mujore 450 euro, të ardhurat vjetore, duke zbritur muajt që apartamenti ka qenë bosh, do të ishin 3600 euro.

Jahja thotë për “Monitor” se, përpiqen që t’i këshillojnë pronarët e shtëpive që të jenë më realistë ndaj kërkesës së tregut në segmentin e qirasë. Aktualisht, Shqipëria renditet e 19 në Europë për kthimin nga qiraja në zonën e qendrës, sipas Numbeo, tregues i cili shprehet si përqindje e qirasë vjetore ndaj çmimit të blerjes së një apartamenti. Sa më i lartë të jetë ky tregues, aq më pozitive është. Për vitin 2019, ky tregues është 4.28%.

Megjithatë, agjentët e pasurive të paluajtshme shpjegojnë se Shqipëria renditet ndër vendet me kthim të ulët nga qiraja, për shkak të çmimit të lartë të blerjes së një apartamenti, sidomos në qendër dhe qirasë së ulët. Genc Zike, nga agjencia Devinf, shpjegon se kjo lidhet ngushtësisht me fuqinë blerëse të qiramarrësve.
“Arsye kryesore për periudhën e gjatë të kthimit nga qiraja është fuqia e ulët e qirapaguesve në tregut tonë. 

Në Europë, fuqia e qiramarrësve është më e lartë, pagat i kanë të larta dhe tregu i qirave është shumë më i zhvilluar,” – shpjegon Zike për “Monitor”.Më tej, Zike shton se pjesa dërrmuese e qiramarrësve në Shqipëri kërkojnë shtëpi në fashën nga 25,000 deri në 30,000 lekë, duke marrë në konsideratë të gjithë zonat e Tiranës. Ndërsa për sa i përket qendrës, ai thotë se ka një kategori tjetër të qiramarrësve, por që nuk përbën shumicën dërrmuese të tregut.

Kthimi nga qiraja është më i lartë për zonat jashtë qendrës. Sipas Numbeos, ky tregues për 2019 ishte 5.27%, duke e renditur Shqipërinë në vend të 11 në Europë. Arsyeja kryesore, sipas agjentëve të pasurive të paluajtshme, është së apartamentet në zonat e qendrës kanë një diferencë mjaft të lartë në çmim në raport me apartamentet në qendër. Ndërsa për sa i përket qirasë, diferencat nuk janë aq të larta. P.sh., një apartament brenda Unazës e blen minimumi me 1000-1200 euro/m2 dhe e jep me qira për 350 – 650 euro në muaj. Kthimi nga investimi, për një apartament 100 m2, që e blen me 1200 euro për metër katror dhe e jep me qira mujore prej 350 eurosh, llogaritur në bazë të vlerës në kohë të parasë, me një interes mesatar prej 3% është 27 vjet, shumë më i lartë sesa niveli optimal prej 12-15 vitesh, kur vlerësohet si e leverdishme të blesh një apartament për ta dhënë me qira.

Një apartament në Unazë mund ta blesh me 500 euro/m2 dhe e jep me qira për 200 euro në muaj. Sipas së njëjtës formulë, kthimi është për 19 vjet, pra rreth 8 vjet më pak sesa nga investimi në një shtëpi brenda Unazës. E leverdishme rezulton dhe investimi në zonën e “Don Boskos”. P.sh., një shtëpi 1+1 prej 70 m2, me çmim shitje prej 900 euro/m2, e jep me qira mesatare prej 350 eurosh, duke e nxjerrë investimin për 16 vjet. Agjentët e pasurive të paluajtshme pohojnë se kjo është një zonë, që nuk është ende shumë e shtrenjtë, ndërsa është e preferuar nga qiramarrësit e huaj, si turqit, apo studentët italianë që studiojnë në universitetin “Zoja e Këshillit të Mirë”.

Ku ia vlen të blesh shtëpi për ta dhënë me qira
Kthimi nga qiraja është më i lartë për zonat jashtë qendrës. Sipas Numbeos, ky tregues për 2019 ishte 5.27% duke e renditur Shqipërinë në vend të 11 në Europë. Arsyeja kryesore, sipas agjentëve të pasurive të paluajtshme, është se apartamentet në zonat e qendrës kanë një diferencë mjaft të lartë në çmim në raport me apartamentet në qendër. Ndërsa për sa i përket qirasë, diferencat nuk janë aq të larta. Zonë me leverdi është dhe ajo e “Don Boskos”.

Çmimet në Tiranë mbeten të qëndrueshme

Edhe pse segmenti i qirasë është një treg dinamik, sipas agjencive të pasurive të paluajtshme, çmimet e qirave nuk kanë pasur ndryshime të mëdha. Genc Zike, nga Devinf, shpjegon se ndryshimet në çmimet e qirave përgjithësisht lidhen me flukset e kërkesës. P.sh. në shtator kur vijnë studentët, vihet re shtrenjtim në çmimet e qirasë.
Zona e Bllokut vijon sërish të mbetet më e shtrenjta, sipas të dhënave të grumbulluara nga “Monitor” nga ofertat e publikuara nga agjencitë kryesore në vend. Një apartament deri në 100 metra katrorë jepet për një qira mujore nga 550-650 euro për metër në katror. Ajo çka është interesante për këtë zonë janë edhe ofertat me çmime të larta që i kalojnë 1000 euro.

Sipas Zikes, ato janë prona që shënjestrojnë grupe të caktuara, si diplomatët e huaj. Ai shton se këto prona gjenden në pallatet që ofrojnë një standard tjetër në shërbim dhe kanë dalë me një çmim shitje relativisht të lartë.

Zonat e dytë për sa u përket çmimeve të larta është zona pranë Radio Televizionit Shqiptar dhe pranë Ambasadës Amerikane, e cila funksionon me të njëjtën logjikë kërkese dhe oferte sikurse në zonën e Bllokut. Rruga e Kavajës dhe ajo e Durrësit kanë një qira mesatare për apartament që varion nga 400-500 euro. Këto dy rrugë janë në një pozicion strategjik dhe për këtë shkak kanë një kërkesë të lartë, jo vetëm për banim, por edhe për zhvillim aktiviteti biznesi. Në zonën e “Myslym Shyrit”, qiratë mujore variojnë nga 350-450 euro. Ndërkohë që brenda Unazës së Tiranës, për shtëpi që kanë kushtet optimale, çmimi i qirave nuk bie poshtë nivelit të 300 eurove.

Mungesë e ofertës së re në treg
Edhe pse numri i lejeve të ndërtimit është rritur në tre vitet e fundit dhe ka pasur një bum ndërtimesh në Tiranë, këto prona ende nuk janë hedhur në tregun e qirasë në kryeqytet. Xheni Jahja, nga Tirana Real Estate shpjegon se për sa i përket segmentit të qirasë për banim, ka nevojë për oferta të reja.

“Kërkesa për qira është e vazhdueshme dhe furnizohet me prurje të reja çdo vit. Ky segment i tregut të pasurive të paluajtshme është relativisht i zhvilluar, por ofertat nuk janë në nivelin e duhur për sa i përket çmimit apo në investim brenda pronës”, – shpjegon Jahja.Genc Zike, nga agjencia Devinf, gjithashtu thotë se ndërtesat e reja nuk kanë hyrë ende në funksion, por shpjegon se tregu i qirave vijon të jetë stabël dhe nuk ka njohur ndonjë zbritje apo rritje. Oferta për apartamente në tregun e qirasë pritet që të rritet me finalizimin e disa projekteve të mëdha.

Për zyra ka gjithmonë kërkesa
Për sa u përket ambienteve të biznesit, përfshirë këtu zyrat të cilat nuk ndodhen në katet e para, ka gjithmonë kërkesa. Sipas agjentëve të pasurive të paluajtshme, kërkesa vjen prej bizneseve të reja që hapen apo prej spostimit të zyrave ekzistuese në ambiente më të mëdha apo në zona më volitshme për të bërë biznes. Për këtë segment të tregut të patundshmërisë, ka oferta interesante si në sipërfaqe, vendndodhje dhe në çmim.

Ulen çmimet e qirave, “faji i zhvlerësimit të euros”

Në dhjetor, inflacioni për grupin e qirave shënoi rënie. Arsye kryesore, sipas agjentëve të pasurive të paluajtshme, ishte nënçmimi i euros, pasi tregu ka pasur stabilitet në çmim. Tregu i pasurive të paluajtshme në vend kryesisht operon në valutë të huaj. Arsye kryesore se pse pjesa më dërrmuese i mban çmimet e qirave në euro është sepse edhe pronat i kanë blerë në euro dhe në përgjithësi, kredinë për të blerë pronën e kanë marrë në euro. Genc Zike, nga Devinf, thotë për “Monitor” se shqiptarët vijojnë ende të kenë më shumë besim në monedhën e huaj.

Ka filluar tendenca në uljen e qirave për dyqanet

Megjithsse pritej që në fillim të këtij viti të kishte shtim të ofertës për dyqanet për shkak të mbylljes me ligj të aktivitetit të lojërave të fatit, agjentët e pasurive të paluajtshme shprehen situata nuk është siç e prisnin. Genc Zike, nga Devinf ,thotë se pikat e lotove nuk i kanë liruar të gjithë dyqanet. Pjesa më e madhe e tyre, sipas tij, kanë rinovuar sërish kontratat e qirave për një periudhë nga 3-6 muaj dhe këtë e kanë bërë me një çmim të rishikuar. Një pjesë e pronarëve të këtyre aktiviteteve kanë shpresë që mund të fillojë sërish ky aktivitet në muajt në vijim, sipas Zikes.

Duke qenë se është vetëm fillimi, ne nuk mund të japim një vlerësim se sa është masa e rënies së çmimit për dyqanet me qirasë, por që tendenca është drejt uljes”, – shprehet Genc Zike. Pikat e basteve kanë qenë të vendosura në pozicione të mira, me fasadë xhami të dukshme dhe të pëlqyera për biznesin.

Për Xheni Jahjan, aktualisht ka një diferencë të konsiderueshme midis ofertës dhe kërkesës për sa u përket këtyre pronave. Qiramarrësit prej vitesh janë mësuar të marrin qira të larta prej pikave të basteve dhe kazinove dhe do ta kenë të vështirë që të përshtaten në këtë realitet të ri. Agjentët shpjegojnë se tregu vetë do t’i rregullojë këto diferenca ndërmjet ofertës dhe kërkesës.

Realiteti i riAktualisht ka një diferencë të konsiderueshme midis ofertës dhe kërkesës për sa u përket pronave që ishin dhënë me qira te bizneset që ushtronin aktivitetin e lojërave të fatit. Qiramarrësit prej vitesh janë mësuar të marrin qira të larta prej pikave të basteve dhe kazinove dhe do ta kenë të vështirë që të përshtaten në këtë realitet të ri./Monitor

Te fundit nga kategoria


Kthehu lart